ارتباط با کارگزاری ۲۲
برای تماس فرم را تکمیل کنید
در سال های اخیر بسیاری از افراد به دنبال سرمایه گذاری ای بودند که ارزش سرمایه شان را حفظ کند یا رشد دهد. گزینه ای که اغلب بین مردم مطرح است: طلا یا ملک؟
در نگاه اول، مردم دیده اند بازار ملک در رکود است، معاملات کم شده و قیمت ها به شکلی محسوس بالاتر از قدرت خرید نیستند. اما همین وضعیت رکودی می تواند فرصتی باشد—فرصتی برای ورود قبل از جهش بزرگ. در این مقاله قرار است تحلیل کنیم چرا سال ۱۴۰۵ ممکن است نقطه ی انفجار قیمت مسکن باشد و چرا انتخاب ملک در این زمان می تواند گزینه ای بهینه تر از طلا باشد.
همچنین در پایان، راهنمایی می کنم که چطور وارد بازار ملک بشی (با کمترین ریسک ممکن) و چرا کارگزاری ۲۲ می تواند راهنمای خوبی برایت باشد.
طلا همواره یکی از گزینه های اصلی حفظ ارزش دارایی در مقابل تورم بوده است. این فلز گرانبها قابلیت نقدشوندگی خوبی دارد، در مواقع بحران به عنوان دارایی امن دیده می شود و در بلندمدت رابطه ی نسبتاً مستقیمی با نرخ ارز و تورم دارد.
امروزه با تورم انباشته و افزایش هزینه های تولید، طلا ممکن است نتواند آن رشد عظیم جدیدی که مردم انتظارش را دارند، ارائه دهد.
بازار ملک در ایران طی چند سال گذشته عمدتاً در وضعیت رکود قرار داشته است. معاملات کم شده، رشد قیمتی متوقف شده یا کند شده، و حاشیه سودی که قبلاً وجود داشت به نظر کاهش یافته است.
ولی مطالعات متعدد پیش بینی می کنند که قیمت مسکن در بازه زمانی تا سال ۱۴۰۵ به صورت رشد نمایی حرکت خواهد کرد.
به عنوان مثال، مدل های تحلیل بازار مسکن در تهران نشان می دهند که عوامل مؤثری مانند افزایش قیمت زمین، تقاضای سرمایه ای، هزینه ساخت و تورم انباشته دست به دست هم می دهند تا قیمت مسکن جهشی شود.
همچنین، در گزارش ها آمده است که بازار مسکن دیگر قادر به کاهش جدی قیمت نیست؛ به عبارت دیگر، قیمت ها نه در سال ۱۴۰۵ پایین می آید، نه باثبات باقی می ماند، بلکه گرایش به افزایش دارد.
اما وقتی تحلیل بکنی که ورود در نقطه درست باشد، پاداش می تواند بزرگ تر باشد — مخصوصاً اگر بازار آماده یک جهش بزرگ باشد.
برای اینکه ادعای «سال ۱۴۰۵ سال انقلاب قیمت مسکن است» را مستدل کنیم، بیاییم عوامل محرک را بررسی کنیم:
در سال های اخیر تورم نه اقتصادی گذرا، بلکه انباشته شده است. افزایش قیمت مواد ساختمانی، دستمزد کارگر، هزینه زمین و خدمات مهندسی، تمام آنها هزینه نهایی ساخت را به شدت بالا برده اند. وقتی هزینه ساخت به نقطه ای برسد که کمتر از قیمت فروش نباشد، بازار مجبور به افزایش قیمت خواهد شد.
زمین یکی از عوامل کلیدی در قیمت مسکن است. وقتی قیمت زمین افزایشی شود، اِلمان ثابت مسکن تحت فشار قرار می گیرد. مدل ها پیش بینی کرده اند قیمت مسکن تهران تا ۱۴۰۵ به صورت نمایی رشد کند به علت افزایش قیمت زمین و تقاضای سرمایه ای.
بیشتر بخوانید:
تهاتر بتن آماده با آپارتمان
بیشتر بخوانید:
تهاتر سیمان با آپارتمان و ملک
بیشتر بخوانید:
تهاتر میلگرد و آهن آلات با ملک
در شرایطی که عرضه زمین مناسب کم است و محدودیت های شهری نیز بالا، فشار بر قیمت ها بیشتر می شود.
عدّه زیادی در سال های گذشته به سمت طلا و بازارهای دیگر رفته اند چون بازار مسکن جذاب نبود. اما با فروکش کردن حاشیه سود این بازارها و افزایش ریسک، سرمایه گذارانی که منتظر نقطه ورود به ملک بودند، ممکن است به تدریج وارد شوند و تقاضای سرمایه ای جدیدی ایجاد کنند — تقاضایی که می تواند مانند موجی قیمت ها را بالا ببرد.
دولت برای کنترل تورم و تأمین مسکن، ممکن است وارد عمل شود، مثلاً تسهیلات ویژه ساخت، کاهش معافیت ها یا برنامه های انبساطی برای مسکن. این اقدامات می تواند محرک تقاضا باشد.
در بازارهای مالی، وقتی همه می بینند قیمت ها دارند بالا می رود، تمایل «ترس از جاماندن» (FOMO — Fear Of Missing Out) پیش می آید و افرادی که تا دیروز مردد بودند، ترغیب می شوند به ورود سریع. اگر بخشی از بازار احساس کند «دیگر دیر شده»، این فشار روانی می تواند سرعت جهش را افزایش دهد.
برای اینکه تصویر واضح تری ارائه بدیم، فرض کنیم:
اگر ۱ میلیارد تومان وارد طلا کنی و بعد از یکسال بفروشی، به ۱.۳ میلیارد می رسی.
اما اگر همان را در یک ملک سرمایه گذاری کنی (یا پیش خرید یک پروژه مطمئن)، در شرایط جهش بازار امکان دارد به ۱.۵ تا ۱.۶ میلیارد تبدیل شود (یا بیشتر، بسته به منطقه).
البته این مثال فرضی است و وابسته به منطقه پروژه، انتخاب درست و زمان ورود. اما نشان می دهد که پتانسیل رشد ملک در شرایط جهش می تواند از طلا پیشی بگیرد، آن هم اگر وارد به موقع شده باشی.
ورود به بازار ملک در زمان رکود با ریسک هایی همراه است، اما می شود با تدابیری آن ریسک را کاهش داد:
مناطقی را انتخاب کن که زیرساخت ها در حال تکمیل هستند، دسترسی های حمل و نقلی دارند و پروژه های شهری جدید دارند.
ورود در فازهای اولیه پروژه ممکن است قیمت پایین تری به تو بدهد و در عوض سودت بیشتر شود. (البته ریسک پروژه و سازنده را بسنج)
سابقه سازنده، ضمانت ها، شفافیت قراردادها، مجوزها و کیفیت ساخت را به دقت بررسی کن.
پروژه هایی انتخاب کن که فروش آن ها در آینده امکان پذیر باشد؛ واحدهای کوچک تر یا متراژ متوسط معمولاً راحت تر به فروش می روند.
همه سرمایه را در ملک نگذار — بخشی را در طلا یا سایر بازارها نگهدار به عنوان پوشش ریسک.
در جریان قوانین مالیات بر خانه های خالی، تسهیلات ساخت، سیاست های شهرداری و تشویقی ها باش — آن ها می توانند نقطه عطفی باشند.
اگر تو هم مثل بسیاری از سرمایه گذاران به دنبال جایی هستی که ارزش پولت را نگه دارد و حتی رشد دهد، پیشنهاد من بهت اینه:
کارشناسان ما از ۸:۳۰ تا ۲۱:۰۰ در خدمتتان هستند
نظرات